202201.27
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Wie hängen Kündigungsfrist und Räumungsfrist zusammen?

Ein Mieter muss sich spätestens dann ernsthaft um Ersatzwohnraum bemühen, sobald er weiß, dass die Kündigung seines Vermieters wirksam ist. Er darf die Kündigungsfrist nicht voll ausnutzen. Er muss in diesem Fall seine Pflicht zur Räumung erkennen und eine Räumungsfrist grundsätzlich einhalten. Das OLG Brandenburg hat kürzlich entschieden.

  1. Was ist eine Kündigungsfrist?
  2. Was ist die Räumungsfrist?
  3. Warum wird eine Räumungsfrist gewährt?
  4. Was sind die Voraussetzungen einer gerichtlichen Räumungspflicht?
  5. Wie lange ist die Räumungsfrist?
  6. Wann ist die Räumungsfrist angemessen?
  7. Was droht, wenn der Mieter trotz Räumungsfrist nicht auszieht?
  8. Worauf muss der Mieter achten?


Was ist die Kündigungsfrist?

Wird dem Mieter ordentlich gekündigt, muss der Vermieter die jeweilige Kündigungsfrist beachten.

Die Frist bestimmt sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Nach § 573c Abs. 1 BGB ist Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Wie hängen Kündigungsfrist und Räumungsfrist zusammen?

Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist mindestens drei Monate beträgt. Daneben ist wichtig, an welchem Tag im Monat die Kündigung zugegangen ist.

Wohnt der Mieter bereits 5 oder 8 Jahre in der Mietwohnung, verlängert sich die Frist jeweils um drei Monate.

Der Mieter muss ebenfalls eine Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt allerdings unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses drei Monate.


Was ist die Räumungsfrist?

Wird Ihnen fristlos gekündigt, dann setzt der Vermieter in der Kündigung dennoch eine Räumungsfrist. Diese Frist beträgt in der Regel nur wenige Tage.

Zieht der Mieter innerhalb der Räumungsfrist oder bei der ordentlichen Kündigung nicht innerhalb Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Ohne Räumungstitel darf sich der Vermieter eigenmächtig keinen Zutritt zu der Mietwohnung verschaffen. Das wäre Hausfriedensbruch und strafbar – auch, wenn Kündigungs- oder Räumungsfrist bereits verstrichen sind.

Erhebt der Vermieter nun Räumungsklage, muss das Amtsgericht entscheiden, ob die Kündigung wirksam ist.

Unterliegt der Mieter in diesem Rechtsstreit, kann das Gericht dem Mieter nach § 721 ZPO eine weitere Räumungsfrist gewähren. Dem Schuldner (Mieter) wird diese zusätzliche Räumungsfrist auf Antrag oder von Amts wegen gewährt, wenn es den Umständen nach angemessen ersheint.

Hierzu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.


Was ist der Zweck einer zusätzlichen Räumungsfrist durch das Gericht?

Dem Mieter soll durch die zusätzliche Räumungsfrist die Möglichkeit erhalten, sich einen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die Vorschrift dient also dem Schutz des Mieters vor Obdachlosigkeit.


Was sind die Voraussetzungen für eine gerichtlich gewährte Räumungspflicht?

Zunächst müssen Sie als Mieter vom Gericht dazu verurteilt worden sein, den Wohnraum zu räumen. Unter Wohnraum ist jedweder Raum zu verstehen, der vom Mieter oder seinen Angehörigen zum Wohnen benutzt wird. Hierzu gehören auch Keller und gegebenenfalls auch die Garage. Dabei kommt es auf die tatsächliche Nutzung an, nicht auf die rechtlichen Verhältnisse oder die ursprüngliche Zweckbestimmung der Räumlichkeiten (vgl. LG Lübeck, Urteil vom 12.02.1993 – 6 S 244/92).

Die Räumungsfrist muss dem Schutz des Mieters dienen.

Der Mieter kann während des Verfahrens eine Räumungsfrist beantragen. Das Gericht muss sie allerdings auch von Amts wegen gewähren, wenn es über das Vorliegen der Voraussetzungen weiß.


Wie lange darf die Räumungsfrist höchstens dauern?

Wie lange die Räumungsfrist im Einzelfall ist, liegt im Ermessen des Gerichts. Sie können einen Antrag auf Verlängerung stellen . Die Verlängerung ist zum Beispiel möglich, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung gefunden hat, diese aber erst nach Ablauf der Frist beziehen kann.

Die Räumungsfrist darf jedoch insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen und zwar ab Rechtskraft des Urteils.


Wann ist die Räumungsfrist überhaupt angemessen?

Das Gesetz definiert die Voraussetzungen, unter denen dem Räumungsschuldner nach § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist bewilligt werden kann, nicht näher. Er spricht lediglich davon, dass ihm eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewährt werden kann.

Das Gericht hat deshalb die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwägen und eine den Umständen des Einzelfalles angemessene Entscheidung zu treffen.

Der Mieter muss also auf der einen Seite vor der drohenden Obdachlosigkeit geschützt werden, zum anderen hat aber auch der Vermieter bei einer wirksamen Kündigung ein Interesse an einem baldigen Auszug des Mieters.

Das OLG Brandenburg hat nun in seinem Beschluss vom 01.06.2021 – 3 W 56/21 entschieden, dass eine alleinige Betrachtung zugunsten des Mieters nicht ausreichend ist. Dieser darf nämlich nicht pauschal behaupten, er habe noch keinen Wohnraum gefunden. Er muss darlegen und beweisen, ob er seiner Pflicht nachgekommen ist und sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.

Eine Pflicht zur Suche von geeigneten Ersatzwohnraum besteht für den Mieter spätestens dann, wenn er weiß, dass die Kündigung wirksam ist.

Der Mieter kann nicht in jedem Fall unbekümmert auf die Abweisung der Räumungsklage hoffen, sondern muss sich zumindest dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung auf der Hand liegt, ab Kenntnis der Kündigungserklärung nach einer Ersatzwohnung umsehen.

Dies gilt umso mehr, wenn ihn das Gericht zuvor darauf hingewiesen hat, dass er in dem Räumungsverfahren unterliegen wird.


Was droht dem Mieter, wenn er dennoch nicht auszieht

Zieht der Mieter trotz Ablauf der Räumungsfrist oder nachdem ein Urteil ergangen ist, in dem ihm keine Räumungsfrist gewährt wird, dennoch nicht aus, droht ihm die Zwangsvollstreckung.

Der Vermieter kann dann die zwangsweise Räumung der Wohnung durchführen lassen.


Worauf muss der Mieter achten?

Deshalb ist es für den Mieter umso wichtiger, den Prozessverlauf zu beobachten und die Kündigung auf ihre Wirksamkeit genau zu überprüfen. Liegt eine wirksame Kündigung vor, so muss sich der Mieter jedenfalls auf eine Verurteilung einstellen und mit der Suche nach einer Ersatzwohnung beginnen.

Wir unterstützen Sie als Mieter hierbei gerne. Wir prüfen für Sie die Kündigung Ihres Vermieters und weisen Sie auf Chancen und Risiken hin. Während eines Räumungsverfahrens vertreten wir Ihre Interessen und beantragen die Räumungsfrist, wenn Sie trotz Suche keinen geeigneten Ersatzwohnraum finden.

Sofern Sie Vermieter sind, beraten wir Sie gerne über das Vorliegen etwaiger Kündigungsgründe und erstellen für Sie die Kündigung. Für die Wirksamkeit einer Kündigung sind nicht nur die Gründe von Bedeutung. Daneben müssen auch viele Formalien beachtet werden.

Wir unterstützen Sie nach Ablauf der gesetzten Frist zur Herausgabe der Wohnung bei der der Erhebung der Räumungsklage.

Oft können in solchen Verfahren auch zeitnah Räumungsvergleiche geschlossen werden, so dass ein Abwarten bis zur Entscheidung des Gerichts nicht notwendig ist.


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