202104.01
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Verdachtskündigung im Mietrecht wegen Totschlag

Eine relativ außergewöhnliche mietrechtliche Frage hatte das OLG Frankfurt am 31.03.2021, 2 U 13/20 geklärt.

Streitpunkt war eine Räumungsklage nach fristloser Kündigung eines Gewerberaummietvertrages. Der Mieter wurde gekündigt, weil gegen ihn der dringende Tatverdacht bestand, den Vermieter getötet zu haben.

Die Vermieter, ein Ehepaar vermieteten eine Gewerbefläche zum Betrieb eines Kfz-Handels. Es entwickelten sich in der Folge verschiedene Rechtsstreitigkeiten. Das ganze gipfelte in einem Räumungsprozess vor dem Landgericht Frankfurt, den die Kläger zunächst verloren haben und dann Berufung einlegten.

Während der Berufung in diesem Mietrechtsstreit wurde einer der Kläger plötzlich vermisst gemeldet. Die Staatsanwaltschaft leitete ein Ermittlungen wegen Totschlags ein; Und zwar gegen den Geschäftsführer des Mieters. Die Vermieterin kündigte deswegen erneut.

Das OLG Frankfurt musste entscheiden, ob der reine Verdacht gegen den Mieter ausreicht. Es gab der Vermieterseite recht. Begründet wurde dies mit einer Analogie zum Arbeitsrecht. Dort kann ein Arbeitgeber eine Kündigung gegenüber dem Arbeitnehmer aussprechen, wenn der Verdacht besteht, dass dieser zu seinen Lasten eine Straftat begangen hat (sog. Verdachtskündigung). Das OLG Frankfurt wandte eben diese Grundsätze auf den hiesigen Sachverhalt an. Tätlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter können auch ohne Abmahnung zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Bei einer besonders schweren Pflichtverletzung, wie etwa dem Verdacht, dass der Mieter den Vermieter vorsätzlich getötet habe, reicht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Begehung der Tat. Diese Wahrscheinlichkeit sah das Gericht wegen der angeordneten Untersuchungshaft als gegeben an.

Es sei für die Vermieterseite nicht zumutbar, zunächst die rechtskräftige Verurteilung des Mieters abzuwarten. Dies könne bei anderweitigen Verfehlungen und Straftaten anders sein, etwa bei Sachbeschädigung, Diebstahl oder Beeinträchtigung der Vermögensinteressen des Vermieters, nicht jedoch bei Mord oder Totschlag.

Mietrechtliche Fragen, auch zum Thema Kündigung, Minderung und Mietmangel beantworten Ihnen Rechtsanwalt Christian Krämer und Rechtsanwältin Sabine Klein, Fachanwältin für Miet- und WEG Recht.