Mietzahlungspflicht für Läden während Corona?
Uns erreichen aktuell viele Anfragen von Mietern und Pächtern die wissen wollen, ob sie während der aktuellen Corona-Beschränkungen weiterhin die Miete bzw. Pacht für Ladengeschäfte, Restaurants und Co. zahlen müssen. Schließlich hat ja der Staat die Möglichkeit versagt, die angemieteten Räumlichkeiten zu nutzen.
Gegen eine Mietbefreiung oder -minderung spricht jedoch ein juristischer Grundsatz: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Das heißt grundsätzlich hat jeder seiner vertraglichen Pflichten zu erfüllen: Der Mieter muss die Miete zahlen, der Vermieter die Räumlichkeiten in ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen.
Eine Mietminderung wäre möglich, wenn die Mietsache mangelbehaftet wäre. Und hier liegt der Hase im Pfeffer. Die aktuelle Krise ist keine vom Vermieter zu vertretende Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Das gilt nach Auffassung der Gerichte auch dann, wenn durch eine betriebsbezogene Beschränkung der Betrieb des Mieters vorübergehend unmöglich wird.
Auch ein sogenannter Umfeldmangel dürfte aus diesen Gründen in der aktuellen Corona-Situation nicht liegen. Eine Mietminderung infolge von Umfeldmängeln kommt nämlich nur in Betracht, wenn der Umfeldmangel bei Mietvertragsschluss für den Vermieter vorhersehbar war. Mit den jetzigen Folgen der Krise dürfte niemand gerechnet haben.
Das klingt unfair, denn keiner kann etwas dafür. Die Frage, ob der Mieter gerechter Weise das Risiko übernehmen muss, ist umstritten.
Bleibt noch eine weitere Möglichkeit für die Mieter: Störung der Geschäftsgrundlage. Die Störung der Geschäftsgrundlage in der Vergangenheit beispielsweise anerkannt worden, wenn Geschäftsmöglichkeiten infolge von Embargos oder kriegsähnlichen Zuständen oder sonstigen Ereignissen weggefallen sind, die nicht vorherzusehen waren.
Entsprechend der vorherigen Darstellungen stellt die Annahme des vorgenannten Rechtskonstrukts eine durchaus annehmbare und praktikable Lösung dar. Die Rechtsfolgen reichen von der Anpassung des Vertrages (d.h. insbesondere einer Mietreduzierung) bis zu einer Aufhebung des Mietvertrages, was etwa bei einer länger andauernden Krise in Frage kommen könnte.
Ein letzter Ansatzpunkt ergibt sich ebenfalls erst nach näherer Prüfung des Mietvertrages. Haben die Parteien einen besonderen Nutzungszweck vereinbart, ließe sich argumentieren, dass die Nutzungsmöglichkeit in der vereinbarten Form vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellt werden kann. Die Konsequenz wäre, dass der Mieter auch keine Gegenleistung in Form von Miete erbringen müsste. Keiner könnte die Räumlichkeiten in der vereinbarten Form nutzen – auch nicht andere Mieter. Keine der Parteien dürfte sich bei eine solche Situation bei Mietvertragsschluss vorgestellt haben.
Wir meinen daher in Zusammenfassung aller Argumente, dass die Corona-Krise und deren Folgen keiner Risikosphäre einer einzelnen Mietvertragspartei voll zugeordnet werden sollten. Sie merken, dass sich für beide Seiten gute Argumente finden lassen. Wir raten deshalb sowohl Mietern, als auch Vermietern, die auf uns zukommen: Setzen Sie sich mit der anderen Partei an einen Tisch und finden Sie gemeinsam eine für beide Seiten faire Lösung. Gerade in der jetzigen Zeit ist ohnehin ein „Miteinander“ statt ein „Gegeneinander“ gefragt.