202109.03
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Betriebskosten: Einsicht in Zahlungsbelege

Eine Betriebskostenabrechnung kann unübersichtlich sein. Im Mietverhältnis führt sie oft zu Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Ganz besonders, wenn die Betriebskosten unerwartet hoch sind und eine Nachzahlung fällig ist. Dann müssen Sie die Abrechnung prüfen uns sich Belege zeigen lassen. Das kann bis zur Vorlage der Zahlungsbelege gehen.


Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten (Nebenkosten) sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die bei der Benutzung der Wohnung neben der Miete anfallen. Der Mieter muss sie  bezahlen und der Vermieter sie in einer Betriebskostenabrechnung aufschlüsseln.

Was ist das Einsichtsrecht?

Das Einsichtsrecht bietet dem Mieter die Möglichkeit die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu kontrollieren. Dabei umfasst das Einsichtsrecht alle Belege, die für die Kontrolle erforderlich sind. Grundsätzlich liegt die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung im allgemeinen Interesses eines Mieters. Er muss sein Verlangen auf Einsichtnahme deshalb nicht mit einem besonderen Misstrauen gegenüber dem Vermieter begründen. Ob das Einsichtsrecht auch die Zahlungsbelege umfasst war bisher umstritten.

Die Entscheidung des BGH

Der Mieter hat auch ein Recht auf Einsicht in die in die Zahlungsbelege. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 09.12.2020. Damit hat der BGH ein umstrittenes Thema im Mietrecht geklärt. Der Mieter darf somit auch kontrollieren, ob der Vermieter die umgelegten Betriebskosten tatsächlich in der abgerechneten Höhe beglichen hat.

Einsichtsrecht besteht unabhängig von der Art der Abrechnung

Grundsätzlich liegt die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung im allgemeinen Interesses eines Mieters. Er muss sein Verlangen auf Einsichtnahme deshalb nicht mit einem besonderen Misstrauen gegenüber dem Vermieter begründen. Der BGH hat mit seiner Entscheidung auch klargestellt, dass das Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege unabhängig von der Abrechnungsart besteht.

Der Vermieter kann bzw. muss nach dem Abfluss- oder Leistungsprinzip abrechnen.

  • Abflussprinzip: Vermieter rechnet nur das ab, was er in dem jeweiligen
  • Abrechnungszeitraum auch tatsächlich gezahlt hat.
  • Leistungsprinzip: Vermieter rechnet nach dem tatsächlichen Verbrauch ab (z.B. bei den Heizkosten).

Muss der Vermieter die Belege zusenden?

Nein, der Mieter hat regelmäßig nur ein Recht auf Einsichtnahme am Ort der Verwaltung des Mietobjekts. Dieser Ort muss für den Mieter allerdings zumutbar erreichbar sein. Der Mieter darf sich von einer anderen kundigen Person vertreten oder begleiten lassen. Außerdem ist das Fotografieren der Belege zulässig. Der Vermieter darf während der Einsichtnahme anwesend sein.

Welche Folgen hat die Entscheidung des BGH für Mieter und Vermieter?

Der Vermieter sollte neben den Rechnungsbelegen auch die Zahlungsbelege aufbewahren.
Sofern der Vermieter eine Nachzahlung verlangt, steht dem Mieter ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht bis zur Vorlage der Belege zu. Ob der Mieter auch die Rückzahlung der Betriebskosten verlangen kann, für die der Vermieter keine
Zahlungsbelege vorlegt, bleibt offen. Wir erklären Ihnen die Einzelheiten: RAin Sabine Klein und RAin Laura Wilhelm.