Wohnungseigentumsrecht (WEG) Eigentum und kein Recht?

Wohnungseigentumsrecht (WEG) Eigentum und kein Recht?

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) bietet nach wie vor einen bunten Strauß an komplizierten Regelungen. Viele Käufer sind sich beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht im Klaren, in welchem Maße Zustimmungen von anderen Miteigentümern eingeholt werden müssen oder was alles durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung geregelt werden muss, Streit ist daher oft vorprogrammiert.

Im Jahr 2020 gab es eine größere Reform, wonach viele wichtige Regelungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) geändert wurden. Tatsächlich ist dadurch einiges für die Eigentümer verbessert worden, zum Beispiel bei Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder Transparenz der Befugnisse der Hausverwaltung.

Folgende wichtige Änderungen wurden eingebracht:

1. Bauliche Veränderungen können leichter durchgesetzt werden
2. Vereinfachte Beschlussfassung
3. Mehr Rechte für den Verwalter
4. Mehr Rechte der Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung
5. Neue Regelungen für Eigentümerversammlungen
6. Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht
7. Änderung bei den Sondernutzungsrechten
8. Entziehung von Wohneigentum bei Pflichtverletzungen

1) Bauliche Veränderungen können leichter durchgesetzt werden

Der einzelne Wohnungseigentümer hat es ab sofort leichter auf eigene Kosten bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen ( § 20 Abs. 2 WEG), zum Beispiel

• barrierefreie Aus- und Umbauten
• Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Glasfaseranschluss

2) Vereinfachte Beschlussfassung

Bisher wurde die Durchführung von baulichen Veränderungen oft dadurch erschwert, dass erforderliche Mehrheiten nicht erreicht wurden beziehungsweise nicht alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zugestimmt haben. Ab sofort reicht eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen, wodurch vor allem erreicht werden soll, dass energetische Verbesserungen am Gebäude nicht mehr von einzelnen Eigentümern sinnlos blockiert werden können. Auch in diesen Fällen wird sich jedoch immer die Frage nach der Kostentragung stellen. Müssen hier nur diejenigen Eigentümer die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben oder müssen die Kosten auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis der Eigentumsanteile aufgeteilt werden? Hier ist im Einzelfall wohl anwaltlicher Rat notwendig. Zum Beispiel ist die Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer vorgesehen, wenn sich die Investitionen innerhalb eines „angemessenen Zeitraums“ amortisieren. Wo die Rechtsprechung den angemessenen Zeitraum einordnet ist dabei nicht ausformuliert (10 Jahre?).

3) Mehr Rechte für den Verwalter

Zukünftig kann die Hausverwaltung über bestimmte Maßnahmen in eigener Verantwortung entscheiden ohne vorher den Beschluss der Eigentümer einzuholen, dies zum Beispiel wenn Maßnahmen von untergeordnete Bedeutung nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, zum Beispiel bei:

• kleineren Reparaturen
• bei dem Abschluss von Versorgungs- und dies Dienstleistungsverträgen
• bei der gerichtlichen Durchsetzung von Hausgeldforderungen

Auch gilt generell: das Gesetz gibt den Wohnungseigentümern immer die Möglichkeit, diejenigen Maßnahmen oder den finanziellen Rahmen der Maßnahmen festzulegen, über die die Hausverwaltung eigenmächtig entscheiden darf. Hierzu bietet es sich an, klare Reglungen im Verwaltervertrag festzulegen.

4) Mehr Rechte der Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung

Der Verwalter muss jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft gibt und es gibt erleichterte Möglichkeiten, den Vertrag mit der Verwaltung zu beenden.

Die Diskussion im Vorfeld der Novelle, ob jeder Hausverwalter einen verpflichtenden Sachkundenachweis zu führen hat, ist beendet, diese Verpflichtung wurde in der Gesetzesreform berücksichtigt für Verwaltungen mit mehr als 8 Wohneinheiten. Hier hat nun jeder Wohnungseigentümer hat nach Ablauf der Übergangsfrist (1.12. 2022) in Zukunft das Recht, einen Sachkundenachweis von der Hausverwaltung zu verlangen. Die Zertifizierung erhält der Hausverwalter von der Industrie- und Handelskammer.

Auch hier gilt der allgemeine Grundsatz: damit sind nicht alle Probleme im Rahmen der Verwaltung gelöst. Eine gute Hausverwaltung führt eine ordentliche Beschlusssammlung, die selbstverständlich immer einzusehen ist, gerade vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung, schafft Transparenz und Vertrauen durch ordentlich vorbereitete und durchgeführte Eigentümerversammlungen und steht Rede und Antwort bei allen Fragen der Eigentümer.

5) Neue Regelungen für Eigentümerversammlungen

Folgende wichtige Änderungen sieht das Gesetz nunmehr bei den Eigentümerversammlungen vor:

• Die Einberufungsfrist wird von zwei auf drei Wochen verlängert,
• der Aufruf kann dabei auch in Textform zum Beispiel per E-Mail erfolgen, die früher ausschließlich geltende Schriftform ist also nicht mehr alleine gültig
• Eigentümer können die Versammlungen selbst einberufen wenn dies der Hausverwaltung oder dem Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist
• Auch eine Online Teilnahme an der Versammlung ist nun möglich
• Die Eigentümerversammlung ist nunmehr generell beschlussfähig unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer
• Auch elektronische Beschlüsse sind nunmehr erlaubt

6) Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht

Große Probleme gab es schon immer bei vermieteten Eigentumswohnungen, weil zum Beispiel Abrechnungsmaßstäbe im Wohnungseigentumsrecht nicht eins zu eins auf das Mietrecht übertragen werden konnten. Nunmehr gilt:

• die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen
• Mieter müssen die mit dem Gesetz eingeführten erleichtert durchzuführenden baulichen Maßnahmen nunmehr verstärkt dulden.

7) Änderung bei den Sondernutzungsrechten

 Bisher konnte nur am Gebäude Sondereigentum erworben werden, an anderen „Nichtgebäudeteilen“ nur Sondernutzungsrechte. Die Neuregelung umfasst nunmehr auch die Einräumung von Sondereigentum an Terrassen, Parkplätzen und Gärten, wodurch sich die Rechtsposition verfestigt, weil auch Rechte im Grundbuch eingetragen werden können. Bislang waren solche Rechte stillschweigend oder durch lange Dauer eingeräumt, was immer wieder zu Streitigkeiten führte, wie im folgenden Fall: eine Dame ist Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Garten, die Gemeinschaft will aus der Terrasse und dem Garten Parkplätze machen. Dies kann die Gemeinschaft als „ultima ratio“ verlangen, wenn z.B. eine Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um behördlichen Auflagen nachzukommen (vgl. BGH vom 23.3.2018, AZ.: V ZR 65/17).

8) Entziehung von Wohneigentum bei Pflichtverletzungen

Benimmt sich ein Eigentümer dauerhaft störend, kann er von der Gemeinschaft aus der Wohnung geworfen werden ( § 17 WEG – neu). Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14  WEG obliegenden Pflichten verstößt.

Das Wohnungseigentumsrecht bleibt nach wie vor stark formell und im Einzelfall rechtlich komplex, so dass der Laie oft nicht in der Lage ist, seine Rechte und Pflichten aus der zu Grunde liegenden Gemeinschaftsordnung heraus zu lesen.

Beliebte Streitthemen im Sommer sind zum Beispiel:

Was darf der Eigentümer auf seinem Balkon?

Der Balkon gehört als Sondereigentum zwar zur Wohnung des jeweiligen Eigentümers; aber: die Teile des Balkons, die konstruktive oder sicherheitswahrende Funktion haben, gehören zum Gemeinschaftseigentum, also Geländer, Bodenplatte, Brüstung, Decke und Balkontür. Entscheidend ist folglich, ob eine Maßnahme in die Bausubstanz eingreift oder nicht.

So darf man also nicht den Balkon verglasen und zur Loggia machen, eine Markise anbringen oder von der Fassadenfarbe abweichende Anstriche vornehmen, auch eine komplette Verhüllung des Balkons ist nicht erlaubt ( vgl. AG Münster, AZ.: 48 C 2357/01).

Ein Sichtschutz am Balkongeländer, der nicht darüber hinausragt und der Fassadenfarbe angepasst ist, ist hingegen erlaubt ( AG Köln 212 C 124/98).

Sollte es daher zu Streitigkeiten kommen, so empfiehlt sich immer der juristische Rat durch einen Fachanwalt für Miet- und WEG Recht.

In unserer Kanzlei wird das Miet- und WEG Recht durch Frau Rechtsanwältin Sabine Klein, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Frau Rechtsanwältin Laura Wilhelm, Rechtsanwältin auf dem Gebiet des Mietrechts, vertreten.

Rechtsanwältin Klein Rechtsanwältin Wilhelm Wohnungseigentumsrecht