Der Gewerberaum Mietvertrag  – Das müssen Sie beachten

Der Gewerberaum Mietvertrag  – Das müssen Sie beachten

Mietverträge über Gewerberäume unterscheiden sich deutlich von Mietverträgen für Wohnräume. Ein Gewerberaum Mietvertrag muss für Mietobjekte abgeschlossen werden, die einem Erwerbszweck dienen. Warum solche gewerblichen Mietverträge andere Inhalte als Wohnraummietverträge brauchen und was es für Mieter und Vermieter zu beachten gilt, erfahren Sie in diesem Artikel: Der Gewerberau Mietvertrag – Das müssen Sie beachten:

• was ist ein Gewerberaum Mietvertrag?
• was ist die Abgrenzung zum Pachtvertrag?
• was gehört unbedingt in den Gewerberaum Mietvertrag?
• Worauf müssen Sie als Mieter- darauf sollten Sie als Vermieter im Gewerberaum Mietvertrag achten?
• was gilt bei der Miethöhe und den Betriebskosten?
• welche Kündigungsfristen gelten beim Gewerberaum Mietvertrag?
• Fazit

Was ist ein Gewerberaum Mietvertrag

Jeder der Räume zu einem Geschäftszweck anmieten oder vermieten will muss einen Gewerberaum Mietvertrag schließen, viele Paragraphen des BGB gelten nämlich nicht für den Gewerberaum Mietvertrag sondern ausschließlich für den privaten Wohnraum Mietvertrag, auf diese Unterschiede ist im Mietvertrag zu achten.

Gewerberäum Mietverträge schließen Sie zum Beispiel über Ladenlokale, Büros, Arztpraxen, Lagerräume, etc. ab.

Wenn der Mieter die Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Dann ist zu prüfen in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Mietet zum Beispiel eine GmbH ein Wohnhaus an, das der Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt, ist Gewerbemietrecht anwendbar (BGH Urteil vom 16.7.2008, VIII ZR 282/07, Rn. 11):

Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet

Gleiches gilt im Fall eines Rechtsanwalts, der seine überwiegenden Einkünfte aus dem Betrieb der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielt. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211). Der Anwalt hat einen Gewerberaum Mietvertrag abgeschlossen.

Der Unterschied zum Pachtvertrag

Gewerberaum Mietverträge und Pachtverträge sind zwar ähnlich, allerdings gibt es einen entscheidenden Unterschied: bei einer Pacht darf der Pächter die verpachtete Sache nutzen und zugleich kommt er in den Genuss der „Früchte der Pachtsache“. Das steht in § 581 I, 1 BGB:

Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren.

Beispiele:

1. wird eine Obstwiese angemietet darf der Mieter nur die Wiese nutzen, die Früchte der Obstbäume stehen allerdings dem Vermieter zu
2. ist die Wiese dagegen gepachtet, darf der Pächter sie nutzen, die Früchte ernten und diese nach eigenem Ermessen verwerten.
3. Bei einem Immobilien Pachtvertrag dürfen Pächter mit der Immobilie Gewinn erzielen.
4. Pachtverträge werden oft für Gastronomiebetriebe abgeschlossen, wo auch eine gesamte Betriebseinrichtung mitverpachtet wird.

Was gehört in den Gewerberaum Mietvertrag

Folgende wichtige Punkte sollten im Gewerberaum Mietvertrag immer enthalten sein:

• Benennung der Vertragsparteien
• Ausformulierung der Nutzungsart
• Beschreibung des Mietobjektes wie Größe, Anzahl der Räume, Quadratmeter Fläche. Diese Angaben sollten in der Regel durch eine Anlage untermauert werden, die eine Lageplan Bezeichnung oder einen Grundriss enthält.

TIP:

Gerade bei Flächenabweichungen kommt es oft zum Streit. Der BGH hat hierzu eine Rechtsprechung entwickelt, die sich an der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze orientiert und die zunächst für den privaten Wohnraum galt. Diese Rechtsprechung ist nunmehr aber auch auf Gewerberaummietverträge übertragbar.

Grundsätzlich kann die tatsächliche Nutzfläche von der im Mietvertrag bezeichneten Fläche ein wenig abweichen, hier wird eine gewisse Toleranz zugestanden. Eine Flächenabweichung ist aber dann als erheblich anzusehen, wenn eine Abweichung mehr als 10% beträgt (BGH VIII ZR 256/09, Rn. 14):

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter

Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der

vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht

und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist

Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004,336)

• Beginn des Mietverhältnisses, Mietdauer
• Kündigungsfristen
• Höhe der monatlichen Miete, Anpassung der Miete nach Index oder Staffelung
• Mietnebenkosten
• Kaution
• Beschaffenheit des Objektes bei Übergabe, Nachweis durch Einzugs- und Auszugsprotokoll

Die Interessenlage ist unter Umständen für Mieter und Vermieter unterschiedlich. Die eine Vertragspartei möchte sich entweder nicht lange oder doch gerade lange binden, um Planungssicherheit zu haben.

Worauf müssen Sie als Mieter- darauf sollten Sie als Vermieter im Gewerberaum Mietvertrag achten?

Für den Mieter ist wichtig, in welchem Umfang er eine Außenwerbung betreiben und installieren darf und ob hierfür Genehmigungen erforderlich sind.

Der Vermieter wird vielleicht eher darauf achten, dass Instandhaltungspflichten im Innern der Mieträume auf den Mieter umgelegt werden dürfen, was im Gewerberaum zulässig ist.

Der Mieter kann sich vertraglich nämlich verpflichten, alle während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Reparaturen in den angemieteten Gewerberäumen auf seine Kosten durchzuführen. Der BGH erkennt eine solche formularmäßige Klausel an, sofern nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen innerhalb der Räumlichkeiten erfasst werden (BGH WuM 1987,155).

Soweit vereinbart wird, dass alle Instandsetzungen und anfallenden Reparaturen in den Mieträumen und dem Dach des Objekts ausschließlich zulasten des Mieters gehen, hält der BGH die Klausel für wirksam, soweit die Verpflichtung zur Reparatur in die Kalkulation der Miethöhe eingeflossen ist (BGH NZM 2002,655). Dann ist die Reparaturpflicht des Mieters Teil der Miete, das damit verbundene Risiko der Kalkulierbarkeit anfallender Reparaturen übernimmt der Mieter dann bewusst.

Grundsätzlich kann ein Mieter durch Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt. Gegen eine solche Abrede bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Mietzinskalkulation eingeht

Für den Vermieter ist die Zahlungssicherheit und Solvenz des Mieters entscheidend. Hier sollte der Vermieter im Vorfeld ins in entsprechende öffentliche Register einsehen, vor allem auch um Geschäftsführungsbefugnisse bei Gesellschaften im Vorfeld zu überprüfen und zu kennen.

Was gilt bei der Miethöhe und den Betriebskosten?

Im Gewerberaum Mietvertrag werden oft Index Mieterhöhungen vereinbart, was zulässig und sinnvoll ist.  Hier sollte man eine klare Formulierung wählen, auf welchen Index man Bezug nimmt und welche Zeiträume man für die Berechnung der Erhöhung zu Grunde legt.

Einfacher zu beziffern sind Staffelmieten, wo feste Erhöhungszahlen bereits im Vorfeld in den Vertrag geschrieben werden.

Dabei kommt es bei der Vereinbarung einer Staffelmiete auch nicht darauf an, dass der Mieter aktuell vergleichbare Gewerberäume wesentlich günstiger anbieten könnte. Allein der Umstand, dass ein Mieter bei Änderung der Marktverhältnisse ungünstiger steht, als nach den Vereinbarungen zu erwarten war, genügt nicht, um ihn aus Billigkeitserwägungen vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage ist kein Argument. Der Mieter bleibt verpflichtet, die vereinbarte Staffelmiete zu entrichten (BGH Urteile vom 27.10.2004 AZ.: XII ZR 175/02 und vom 08.05.2002 AZ.: XII ZR 8/00).

Welche Kündigungsfristen gibt es beim Gewerberaum Mietvertrag

Kündigungsgründe und -fristen im Gewerberaum Mietvertrag unterscheiden sich zum privaten Wohnraummietrecht deutlich.

Ordentliche Kündigung

Die ordentliche, gesetzliche Kündigungsfrist des § 580 a BGB sieht vor, dass Sie die Kündigung des Gewerberaum Mietvertrage spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals aussprechen können. Eine Eigenbedarfskündigung des Gewerbevermieters hingegen gibt es nicht. Denkbar wäre allenfalls eine Eigenbedarfskündigung bei den oben genannten Mischmietverhältnissen.

Außerordentliche Kündigung

Außerordentliche Kündigungsgründe sind immer dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitige Interessen die Fortsetzung des Gewerberaum Mietvertrages nicht zuzumuten ist, zum Beispiel bei Zahlungsrückständen in bestimmter Höhe, Nichtzahlung der Kaution, Verstoß gegen eine vertragliche Betriebspflicht, Insolvenz des Mieters, schwerwiegende Vertragsverletzungen und so weiter.

Fazit

Ob Sie einen Gewerberaum Mietvertrag abschließen sollen oder müssen, hängt von vielen Kriterien ab. Eine Beratung durch einen Rechtsanwalt ist für Sie unbedingt notwendig, um keinen Fehler zu machen.

Die teuerste Beratung ist die, die nichts gekostet hat

Was also müssen Sie beim Gewerberaum Mietvertrag beachten? Bei allen Fragen zur Gestaltung und Überprüfung wenden Sie sich an Rechtsanwältin Sabine Klein, Fachanwältin für Miet- und WEG Recht.

Rechtsanwältin Klein Rechtsanwältin Wilhelm Mietrecht